Success Cases
New Generation Housing: promoción residencial financiada con éxito a través de Ratio
Apr 7, 2025
En Ratio estamos transformando el desarrollo inmobiliario a través de la digitalización de todas y cada una de sus fases, eliminando intermediarios y conectando a promotores e inversores de la manera más eficiente posible.
New Generation Housing fue uno de los primeros ejemplos de como nuestra plataforma permite estructurar modelos de financiación innovadores, con mayor accesibilidad, liquidez y rentabilidad para todos las partes implicadas en la operación.
El promotor del proyecto, Joum, es una empresa innovadora formada por un grupo de emprendedores con amplia experiencia en el sector inmobiliario y digital. La compañía acumula más de 45.000m2 entregados y promueve en la actualidad más de 65.000m2 entre los mercados de España y Argentina.
En este caso, la oportunidad consistía en comprar un edificio en desuso de 28 unidades dentro del distrito @22 de Barcelona, con el objetivo de recuperarlo y reacondicionarlo en base a las necesidades actuales del mercado, ayudando así a ampliar la oferta.
El problema: las limitaciones del modelo tradicional
Para hacer frente a la adquisición del activo y ejecutar toda la operación, valorada en un total de 3 millones de euros, la primera opción de Joum era seguir el modelo de financiación tradicional en este tipo escenarios: capital propio del promotor acompañado de un préstamo bancario; para acabar dándole salida al proyecto a través de su venta a un fondo institucional.
Un esquema muy normalizado en el sector, pero que presentaba varias desventajas:
Elevados costes financieros debido a la alta dependencia de la deuda bancaria.
Largos plazos de ejecución (más de 6 meses), lo cual ralentiza el retorno de inversión.
Poca flexibilidad en la diversificación del capital y estrategia de salida.
La solución: dos vías de financiación complementarias
Ratio propuso a Joum un modelo de financiación alternativo gestionado a través de su plataforma tecnológica, consistente en atraer capital de terceros mediante dos vías de inversión complementarias: participación conjunta y compra de unidades en preventa.
Participación conjunta
Inversores particulares pueden co-invertir en una serie de unidades que son reformadas y explotadas en alquiler durante un período de tiempo determinado.
En este caso, un total de 20 inversores participaron de forma conjunta en una selección de unidades del edificio, que en tan solo 3 meses fueron reacondicionadas y equipadas por Joum en base a la demanda de los nómadas digitales.
Tras la reforma, las unidades se pusieron en alquiler con un horizonte temporal de 2 años, generando una rentabilidad anual del 8% para el inversor. Todo bajo un modelo ‘llave en mano’, en la que un operador se encarga de toda la comercialización, gestión y mantenimiento de cada vivienda.
Finalizado este período de rentabilidad, estas unidades reformadas se comercializarán con el objetivo de maximizar el precio de venta y generar una plusvalía de +15% sobre el capital invertido.
Compra en modalidad de preventa
Inversores particulares tienen la posibilidad de adquirir por adelantado una unidad de manera individual, previo a la compra del edificio y división horizontal por parte del promotor.
De esta manera, 16 inversores compraron en preventa las unidades restantes del edificio a un precio por debajo de mercado, con la opción de conservar el inmueble en su estado actual o acogerse al mismo esquema de reforma y alquiler que se realiza en la modalidad de inversión conjunta, con las mismas condiciones en cuanto a rentabilidad y plusvalía generadas.
El resultado: máxima rentabilidad y menos tiempo
La estructura planteada por Ratio permitió hacer realidad el proyecto New Generation Housing en tiempo récord, impulsando la eficiencia del capital invertido y maximizando su rendimiento para todas las partes implicadas.
Beneficios para el promotor
Plena optimización fiscal y financiera al eliminar la dependencia del banco y otros intermediarios, lo cual supuso un ahorro del 15% del presupuesto inicial del proyecto y redujo el timing de la operación de 6 a 3 meses.
Acceso a una red global y diversificada de más de 150 inversores, captados y gestionados directamente por Ratio.
Un proceso desde la firma del contrato, facilidades operativas, inversión, comunicación y dashboard para dar seguimiento en tiempo real al avance del proyecto.
Desarrollar este proyecto a través de Ratio nos permitió estructurar una salida eficiente, sin depender de agentes ni fondos institucionales. El uso de la plataforma hizo posible financiar la operación de manera más rápida mientras agregamos valor a diferentes tipos de inversores. Además, su herramienta de CRM nos permitió mantener una comunicación continua y personalizada con cada inversor y que puedan acceder en tiempo real a los avances del proyecto. – Franco Sakkal, CEO & Co-fundador de Joum
Beneficios para los inversores
Acceso a una oportunidad única de inversión en activos off-market, rara vez disponibles para inversores particulares, con rentabilidad y tiempos garantizados, dentro de un entorno seguro y transparente.
Posibilidad de escoger entre 2 modalidades de inversión en base a necesidades y objetivos, con asesoramiento total por parte del equipo de Ratio.
Proceso de inversión 100% digital a través de la plataforma – incluyendo la selección de modalidad, firma de contratos y transferencia de fondos, así como el posterior seguimiento del avance del proyecto y el rendimiento del capital invertido.
Es la primera inversión inmobiliaria que hago bajo el modelo de preventa. Resulta rentable, con bajo riesgo y un plazo de retorno claro, entre los 12 y 18 meses. El proceso de inversión fue muy simple, completamente online y con seguimiento continuo a través de la plataforma de Ratio. – Carlos Marini, inversor en New Generation Housing.